Heredar una propiedad es una mezcla de emociones. Por un lado, recibes el legado de un ser querido; por otro, heredas una responsabilidad legal y financiera. Cuando la decisión familiar es vender esa casa o terreno en Loja para repartir el dinero, muchos se topan con una pared burocrática: “No se puede vender porque los papeles no están al día”.
En Ecuador, no puedes vender una casa que está a nombre de un fallecido, aunque seas el hijo único. Primero debes transferirla legalmente a tu nombre. En esta guía, te explicamos la ruta crítica desde la “Posesión Efectiva” hasta la venta final, para que el patrimonio familiar no se convierta en un dolor de cabeza.
H2: Paso 1. La Posesión Efectiva (El Primer Requisito)
Este es el trámite notarial donde se declara quiénes son los herederos legales.
- ¿Qué es? Un documento donde un Notario certifica que, tras el fallecimiento del propietario, sus bienes pasan a sus herederos (hijos y cónyuge sobreviviente).
- ¿Es el título de propiedad? No exactamente. Es el derecho a la propiedad.
- El Trámite: Se realiza en cualquier Notaría del país con la partida de defunción y las partidas de nacimiento de los hijos.
H2: Paso 2. El SRI y el Impuesto a la Herencia
Aquí es donde se detienen muchas ventas. Antes de inscribir nada, debes rendir cuentas al Servicio de Rentas Internas (SRI).
- La Declaración: Debes presentar el formulario de “Impuesto a la Renta sobre Herencias, Legados y Donaciones”.
- ¿Tengo que pagar? Depende del valor de lo heredado.
- Si el valor de la herencia es bajo (bajo la base imponible anual), el impuesto es cero, pero igual debes hacer la declaración para obtener el certificado de “Liberación” o “Prescripción”.
- Sin este papel del SRI, el Registro de la Propiedad y el Municipio bloquearán cualquier trámite.
H2: Paso 3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez que tienes la Posesión Efectiva y el visto bueno del SRI, debes llevar esos documentos al Registro de la Propiedad del Cantón Loja.
- El Objetivo: Cambiar el nombre en la ficha registral. La casa deja de estar a nombre del “Causante” (fallecido) y pasa a estar a nombre de “Los Herederos” (como un cuerpo colectivo).
H2: El Desafío de Vender: El “Proindiviso”
Aquí viene la parte comercial. Cuando hay varios hermanos, la propiedad no se divide físicamente (no es que a Juan le toca la cocina y a María la sala). Todos son dueños de un porcentaje de todo (derechos y acciones).
- La Regla de Oro: Para vender, TODOS deben estar de acuerdo y firmar. Si un solo hermano se niega (o está inhabilitado), la venta se cae.
- Herederos en el Exterior: Situación muy común en Loja. Si un hermano vive en EE.UU. o España, debe enviar un Poder Especial (o General) apostillado desde el Consulado para que alguien firme por él en Ecuador.
H2: El Caso de los Menores de Edad
Si uno de los herederos es menor de edad (por ejemplo, nietos que heredan porque su padre falleció), el proceso se complica.
- Autorización Judicial: No puedes vender la parte de un niño libremente. Necesitas la autorización de un Juez, quien debe verificar que la venta es necesaria o beneficiosa para el menor. Esto puede tomar meses.
H2: Impuestos al Momento de la Venta
Una vez superado todo lo anterior y encontrado el comprador, los herederos (ahora vendedores) deben pagar el Impuesto a la Plusvalía Municipal.
- Dato Importante: Este impuesto se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición original (cuando lo compraron los padres) y la venta actual.
CONCLUSIÓN: Un Proceso para Expertos
Vender una herencia requiere paciencia y orden. Intentar hacerlo con prisas suele llevar a errores que cuestan dinero o generan conflictos familiares. La mejor inversión es contratar a un profesional que actúe como mediador imparcial y gestor legal, asegurando que cada heredero reciba su parte justa sin peleas.
¿Heredaste una propiedad y no sabes por dónde empezar? En Plusvalía Loja, nos especializamos en sucesiones. Coordinamos la Posesión Efectiva, los trámites del SRI y la venta final, actuando como el puente de confianza entre todos los herederos.