En el mundo inmobiliario de Loja, existe un término mágico que hace brillar los ojos de los inversionistas: “Casa Rentera”. A diferencia de una casa familiar, una casa rentera no se compra para vivir; se compra para ganar dinero. Es una propiedad diseñada o adaptada para tener múltiples inquilinos (departamentos independientes, suites, locales comerciales) y generar un flujo de caja mensual.
Pero, ¿qué pasa cuando quieres venderla? ¿Debes sacar a los inquilinos primero? ¿Se vende más caro o más barato? Vender una propiedad ocupada tiene sus reglas. Aquí te explicamos cómo convertir a tus inquilinos en tu mejor argumento de venta.
H2: ¿Qué define a una “Casa Rentera” en Loja?
No cualquier casa alquilada es una casa rentera. Para clasificar como tal y atraer inversores serios, debe tener:
- Independencia: Medidores de luz/agua separados (o medidores internos) y entradas independientes para cada unidad.
- Rentabilidad Demostrable: Debe generar un ingreso mensual que justifique el precio. (Ejemplo: Si vale $150,000, debería generar al menos $800 – $1,000 al mes).
- Ubicación Estratégica: Generalmente cerca de la UTPL, la UNL o el Centro, donde la vacancia es baja.
H2: El Mito Legal: ¿Puedo vender si está alquilada?
SÍ, absolutamente. La venta de la propiedad no anula el contrato de arrendamiento.
- La Ley de Inquilinato: En Ecuador, el contrato de arriendo se “transfiere” al nuevo dueño. El comprador adquiere la casa y los contratos vigentes.
- El Beneficio: Para un inversor, esto es oro. Significa que compra la propiedad y empieza a cobrar renta desde el día 1, sin tener que buscar inquilinos ni pintar paredes.
H2: Cómo Vender sin Conflictos: El Protocolo con los Inquilinos
El error número uno es vender a espaldas de los arrendatarios. Ellos son quienes abrirán la puerta para las visitas. Si están enojados, pueden sabotear la venta (casa desordenada, malos comentarios).
- Comunicación Transparente: Notifica a tus inquilinos que vas a vender, pero asegúrales que sus contratos serán respetados (o negocia su salida si el comprador busca la casa vacía).
- Incentivos: Ofrece una rebaja en la renta del mes de las visitas a cambio de que mantengan el departamento impecable y permitan el acceso en horarios acordados.
- Derecho Preferente: Por cortesía (y a veces por ley si son inquilinos comerciales muy antiguos), ofréceles la propiedad a ellos primero. A veces el comprador está viviendo dentro.
H2: El Enfoque de Venta: Vende Números, no Ladrillos
Cuando vendes una casa rentera, no vendes “una cocina bonita”; vendes un ROI (Retorno de Inversión).
- Tu As bajo la manga: Prepara una carpeta financiera. Muestra el historial de pagos, los contratos vigentes y el cálculo de la rentabilidad anual (Cap Rate).
- Ejemplo: “Esta casa genera $12,000 al año. A un precio de $120,000, ofrece un retorno bruto del 10%. Es mejor que tener el dinero en el banco”.
H2: ¿Cuándo conviene vaciar la propiedad?
Si tu casa rentera está en mal estado, las rentas son muy bajas (congeladas hace años) o el perfil del comprador es una familia que quiere remodelar para vivir allí, entonces sí conviene negociar la terminación de los contratos antes de salir al mercado. Una casa vacía es más fácil de remodelar y vender a un usuario final.
CONCLUSIÓN: Un Activo Financiero
Vender una casa con inquilinos no es un problema; es una transacción de negocios. Si gestionas bien la relación humana con los arrendatarios y presentas los números claros a los inversores, tu “Casa Rentera” en Loja es uno de los activos más líquidos y deseables del mercado.
¿Tienes una propiedad que genera renta y quieres venderla? En Plusvalía Loja, tenemos una base de datos de inversores buscando activos con flujo de caja inmediato. Ayudamos a calcular la rentabilidad de tu inmueble para venderlo al precio correcto.