Muchos lojanos piensan: “Ya compré mi casa con el BIESS, así que ya no puedo pedir más”. ¡Error! Ese mito te está costando dinero.
El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) no limita el número de propiedades que puedes tener; limita tu capacidad de pago. Si tienes estabilidad laboral y tus ingresos han crecido desde que compraste tu primera casa, es muy probable que califiques para un Segundo Préstamo Hipotecario. ¿Por qué es importante esto? Porque puedes usar ese crédito barato para comprar una propiedad en Loja o Catamayo que se pague sola mediante el arriendo. Aquí te explicamos cómo hacerlo.
1. ¿Cómo funciona el Segundo Préstamo?
A diferencia del crédito para primera vivienda (que es social), el crédito para segunda vivienda se considera de Inversión.
- La Tasa de Interés: Ya no aplica la tasa subsidiada VIP (4.88%). Para una segunda propiedad, la tasa se ajusta al mercado (actualmente ronda entre el 8% y 9% anual, dependiendo del plazo y monto). Sigue siendo muy competitiva.
- El Financiamiento: El BIESS puede financiar hasta el 100% (hasta $130k) o el 80-90% (para montos mayores), dependiendo de tu avalúo.
- El Requisito Clave: Tu Capacidad de Endeudamiento. La cuota de tu primera casa + la cuota de la nueva casa no deben superar el 40-50% de tus ingresos netos mensuales.
2. Estrategia A: El Departamento Estudiantil en Loja
Esta es la jugada financiera clásica y segura.
- El Objetivo: Comprar una suite o departamento de 2 habitaciones cerca de la UTPL o la UNL.
- La Matemática:
- Pides $50,000 al BIESS.
- Cuota mensual estimada (25 años): $380.
- Arriendo mensual estimado: $300 – $350.
- El Negocio: Prácticamente el inquilino paga la hipoteca. Tú solo cubres una pequeña diferencia mensual (o nada, si das una buena entrada) y al final de 20 años tienes un activo libre de deuda que vale el doble por la plusvalía.
3. Estrategia B: La Casa Vacacional en Catamayo
Ideal para quienes buscan disfrute personal + negocio.
- El Objetivo: Comprar un terreno o casa con piscina en Catamayo.
- La Matemática:
- Usas el crédito para comprar el terreno y construir.
- Lo usas los fines de semana con tu familia.
- Lo alquilas por Airbnb los feriados y fines de semana que no vas.
- El Negocio: Las rentas vacacionales en Catamayo son altas ($100-$150 la noche por casa entera). Con alquilarla 4 fines de semana al mes, cubres la letra del BIESS y el mantenimiento de la piscina.
4. Pasos para Aplicar al Segundo Crédito
El proceso es similar al primero, pero con más lupa en tus finanzas:
- Pre-Calificación Online: Entra a la web del BIESS y genera el comprobante. Ahí te dirá exactamente cuánto monto te prestan hoy, considerando que ya tienes otra deuda.
- Cancelación de Deudas Pequeñas: Si te falta capacidad, cancela las tarjetas de crédito o el préstamo quirografario antes de aplicar. Esto libera “cupo” para la hipoteca.
- Avalúo Comercial: El BIESS enviará un perito. Recuerda que para inversión, el precio de venta debe estar alineado con el avalúo.
5. ¿Se puede vender la primera casa para comprar una mejor?
Sí, eso se llama Sustitución de Hipoteca o Venta con Hipoteca. Si tu primera casa ya te queda chica, puedes venderla (incluso si está hipotecada al BIESS), liquidar esa deuda con el dinero del comprador y usar el sobrante como entrada para una casa nueva y más grande en una zona de mayor plusvalía como Amable María o El Rosal.
CONCLUSIÓN: No dejes dormir tu Capacidad de Crédito
El dinero en el banco pierde valor por la inflación. El dinero en ladrillos se protege y crece. Si el BIESS te dice que tienes $80,000 disponibles para crédito, no usarlos es desperdiciar una herramienta de apalancamiento financiero.¿Quieres saber si calificas para una inversión? En Plusvalía Loja, te ayudamos a interpretar tu pre-calificación del BIESS y buscamos propiedades que se ajusten exactamente a tu capacidad de pago y objetivos