INTRODUCCIÓN
Encontraste al comprador. Se enamoró de la casa y aceptó el precio. ¡Felicidades! Pero ahora empieza la verdadera carrera: el trámite legal.
En Ecuador, vender una propiedad no es tan simple como entregar las llaves. Es un proceso jurídico que involucra al Municipio, al Registro de la Propiedad y a la Notaría. Un error en un documento puede congelar la venta por meses o, peor aún, hacer que el comprador se arrepienta. En esta guía, desglosamos el proceso para que sepas exactamente qué papeles preparar y qué impuestos te toca pagar.
H2: Paso 1. La “Carpeta Maestra”: Documentos que debes tener listos YA
No esperes a tener comprador para buscar los papeles. Debes tener esta carpeta lista desde el día 1 que pones el letrero de “Se Vende”.
- Escritura de Compraventa Original: El documento que prueba que eres el dueño.
- Certificado de Gravámenes (Actualizado): Se pide en el Registro de la Propiedad de Loja. Certifica que la casa no tiene hipotecas, embargos o prohibiciones de enajenar. (Vigencia: 30-60 días).
- Pago del Impuesto Predial: Debes estar al día con el año en curso en el Municipio.
- Cédulas y Papeletas de Votación: Tuyas y de tu cónyuge (si aplica).
- Certificado de Expensas (Solo para Propiedad Horizontal): Si vendes un departamento o casa en conjunto cerrado, necesitas un certificado del administrador de que estás al día con las alícuotas.
- OJO: Si compraste la casa soltero y ahora estás casado, o si la casa es una herencia, hay pasos extra (Disolución de sociedad conyugal o Posesión Efectiva).
H2: Paso 2. La Promesa de Compraventa (Blindando el Negocio)
Rara vez se firma la escritura final de inmediato (especialmente si el comprador usa crédito hipotecario). Para asegurar el trato, se firma una Promesa de Compraventa Notariada.
- ¿Qué es? Un contrato donde tú prometes vender y él promete comprar en un plazo fijo (ej. 60 o 90 días).
- Las Arras (La Reserva): Generalmente el comprador adelanta un 10% o 20% del valor.
- La Cláusula Penal: Se fija una multa. Si el comprador se echa para atrás, pierde el abono. Si tú te echas para atrás (porque llegó alguien ofreciendo más), debes devolver el abono duplicado.
H2: Paso 3. Los Impuestos: ¿Qué paga el Vendedor?
Aquí es donde muchos propietarios se llevan sorpresas. En Ecuador, los gastos se dividen, pero hay uno específico que te corresponde a ti:
- Impuesto a la Plusvalía (Municipal):
- No confundir con el valor de mercado. Es un impuesto sobre la utilidad. Se calcula sobre la diferencia entre el precio al que compraste la casa hace años y el precio al que la vendes hoy.
- Nota: Se paga en el Municipio de Loja antes de la firma de la escritura.
- Alcabala y Consejo Provincial: Estos impuestos a la transferencia de dominio generalmente los paga el COMPRADOR.
- Gastos Notariales: Por costumbre en Loja, suelen pagarse a medias o los asume el comprador, pero todo es negociable.
H2: Paso 4. La Minuta y la Escritura Final
Una vez aprobados los papeles legales y pagados los impuestos municipales:
- Un abogado redacta la Minuta (el borrador de la escritura).
- La Notaría eleva esa minuta a Escritura Pública.
- Se reúnen comprador y vendedor en la Notaría para firmar.
- El Momento del Pago:
- Si es de contado: El comprador entrega el Cheque de Gerencia o hace la transferencia en ese momento.
- Si es con Crédito (BIESS/Banco): El banco desembolsa el dinero a tu cuenta después de que la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad (esto puede tardar unas semanas).
H2: Error Común: El “Cuerpo Cierto” vs. Metros Cuadrados
En Loja, es común que la escritura diga que el terreno tiene 200m², pero la medición real diga 210m².
- Solución: Vender como “Cuerpo Cierto”. Esto significa que vendes “lo que se ve entre esos linderos”, independientemente de si sobran o faltan unos centímetros en el papel. Esto evita reclamos futuros.
CONCLUSIÓN: Zapatero a su Zapato
Vender una casa es una operación financiera y legal delicada. Un documento caducado o un impuesto mal calculado pueden tumbar la venta. No arriesgues tu patrimonio por ahorrarte una asesoría.
¿Te abruma el papeleo? En Plusvalía Loja, cuando nos confías tu propiedad, nosotros nos encargamos de la “Carpeta Legal”. Gestionamos los certificados, coordinamos con la Notaría y calculamos tus impuestos para que tú solo te preocupes de firmar y cobrar.